http://www.rbc.ru/rbcfreenews2.shtml?/20080930173129.shtml30.09.2008, Лондон-Москва 17:31:29 Международное рейтинговое агентство Fitch Ratings считает, что российские компании по девелопменту недвижимости, вероятно, окажутся в числе тех, кто наиболее сильно пострадает от ухудшающейся ситуации с финансированием.
читать дальшеЭто обусловлено большой долей краткосрочной задолженности применительно к позициям ликвидности таких компаний, во многих случаях существенным оттоком операционных денежных средств, ограниченными денежными средствами на балансе и фактическим отсутствием какого-либо существенного запаса по безотзывным неиспользованным кредитным линиям. Агентство отмечает появившуюся накануне позитивную новость о том, что государственный Внешэкономбанк (ВЭБ) предоставит до 50 млрд долл., чтобы помочь рефинансировать задолженность российских компаний. Однако агентство расценивает это, скорее, как краткосрочную поддержку, а не как долгосрочное разрешение рисков ликвидности в стране.
На сегодняшний день подготовительные меры некоторых российских девелоперских компаний недостаточны в свете ситуации с финансированием, в которой они сейчас оказались. Отмечается существенное расхождение по срокам активов (которые являются долгосрочными) и пассивов (краткосрочных) особенно у ряда девелоперов, сфокусированных на коммерческой недвижимости. Недостаточный объем денежных средств на балансе и безотзывных неиспользованных кредитных линий означает, что в настоящее время российские девелоперы в высокой степени зависимы от решений внутренних и международных кредиторов рефинансировать (или не рефинансировать) зачастую существенную краткосрочную задолженность с наступающими сроками погашения у таких компаний. Периодические опционы на предъявление ценных бумаг к досрочному погашению, которые нередко предусмотрены по эмиссиям облигаций на внутреннем рынке и которые сейчас с большей вероятностью могут быть реализованы, также могут привести к увеличению необходимых погашений краткосрочной задолженности. Сообщения о том, что "Система-Галс", вероятно, продаст почти четверть своих проектов для привлечения 500 млн долл. денежных средств, а MIRAX, вероятно, пойдет на аналогичные меры, указывают на реальное ухудшение ситуации с фондированием для российских девелоперов и осознание руководством компаний значимости сохранения денежных средств.
Менеджмент некоторых российских компаний по девелопменту недвижимости в целом исходил из того, что всегда можно будет относительно легко продать активы, а банки всегда будут готовы рефинансировать краткосрочные долговые обязательства. Однако общая нехватка фондирования может означать, что продажа активов в сфере недвижимости станет более сложной задачей, а также может подтолкнуть к более общему снижению цен на недвижимость, что потенциально способно привести к дальнейшему ухудшению отношения банковского сектора к кредитованию сектора недвижимости. Общей стратегией российских девелоперских компаний в области финансирования было увеличение средних сроков погашения долга за счет выхода на международные рынки капитала и привлечения синдицированных кредитов. Использование этих двух способов привлечения финансирования в настоящее время представляется сложным, и это усиливает воздействие дефицита средств на внутреннем банковском рынке.
Fitch рейтингует пять российских девелоперских компаний первого "эшелона", которые можно отнести к двум группам. Во-первых, это девелоперские компании, фокусирующиеся на жилой недвижимости и работающие по принципу "строить и продавать" (ОАО "Группа компаний "ПИК" (рейтинг BB- (BB минус)/Rating Watch "негативный"), ОАО Группа ЛСР (рейтинг B+/прогноз "стабильный") и ОАО ОПИН (рейтинг B/прогноз "позитивный")). Их бизнес-модель предварительных продаж позволяет относительно быстро возвращать денежные средства в бизнес. Во-вторых, это девелоперские компании, фокусирующиеся на коммерческой недвижимости и работающие по принципу "строить и держать", у которых денежные средства, как правило, вкладываются на более длительный срок (ОАО "Система-Галс" (рейтинг B+/прогноз "негативный") и ООО "Миракс Групп" (рейтинг B/ Rating Watch "негативный")). Хотя возможны отклонения от этого правила, Fitch считает, что модель бизнеса по принципу "строить и держать" более уязвима к ухудшению ситуации с фондированием, чем модель "строить и продавать".
Если ситуация с привлечением финансирования продолжит ухудшаться, возможна поляризация российского девелоперского рынка.
Сокращение риска ликвидности у российских девелоперов, вероятно, только по мере осуществления их портфелей проектов (которое приведет к генерированию положительного денежного потока до финансирования), после того как будет успешно привлечено новое долгосрочное фондирование, а менеджеры в данном секторе в целом станут применять более консервативный подход к управлению ликвидностью.ибо не фиг... а то совсем берега из виду потеряли