(с) не моё
С сабпраймом как я понимаю (но ни разу не гарантирую, т.к. не эксперт) такая история. Постараюсь изложить максимально понятно, но букв всё равно будет много, сорри. Если что спрашивайте.
читать дальше1. Ипотечные платежи (да и вообще платежи по любым кредитам) сотстоят из двух частей: части которая идёт в качестве уплаты процентов банку, и части которая идёт в погашение тела кредита:
Например ваша задолженность на начало некоторого месяца 1'000'000 рублей,
кредит взят под ставку 12% годовых, это значит, что в конце месяца вы должны выплатить банку 12%/12месяцев = 1% от миллиона в качестве платы за пользование кредитом: т.е. 10 тысяч рублей. И ещё какуюто сумму вы должны платить в погашение тела кредита эта сумма может отличаться в зависимости от типа платежей (аннуитент, дифференцированные) и от срока кредитования, но она больше нуля. Допустим в погашение тела кредита вы должны выплатить 5 тыс. рублей за данный месяц, тогда на начало следуюющего месяца ваша задолженность составит 995'000 рублей, и проценты будут начисляться уже на неё. Общий платёж за месяц составил 15 тыс. рублей.
И вот представте, что заёмщик не может платить 15 тыс. рублей в месяц, а может только 10 тысяч. "Ну не проблема" - сказали американские банкиры - "плати по 10, но эти 10 тысяч пойдут только в уплату за пользование кредитом, а потом года через 3-и у тебя ж зарплата вырастет мы тебе платежи пересчитаем и будешь гасить тело кредита" Т.е. за три года задолженность сабпрайм заёмщика не уменьшилась ни на цент.
Следующий момент: это то что дом при этом дорожал. Допустим вы сабпрайм заёмщик и купили дом за 200 тыс. долларов, дом подорожал до 250 тыс. долларов, а должны вы всего 200 тыс, ну дак есть возможность взять ещё кредит в 50 тыс долларов под залог "незаложенной" ещё части дома, как я понимаю.
Т.е. когда цены пошли в низ оказалось что у ряда заёмщиков долгов под залог дома больше чем стоит сам дом. Очевидно, что если можно в такой ситуции послать кредиторов лесом, и оказаться при это никому ничего не должным, то кто-то такой возможностью воспользуется.
А тут ещё и сроки пересчёта платежей подошли, т.е. стало пора платить не только проценты, но и погашать тело кредита. Т.е. платежи одномоментно у многих выросли.
А так как дома росли в цене в месяц на большую сумму, чем размер платежа процентов, то некоторые особо хитрые граждане прикупили второй дом в сабпрайм ипотеку, в целях его потом продать и подзаработать.
В России как я понимаю, аналогичных программ кредитования нет.
2. Второй пункт сабпрайма, это выдача кредита без первоначального взноса. Вот смотрите есть некий человек, который не сумел скопить хотябы 10% от цены дома (20 тыс баксов), тут возможны варианты
а) Человек прожирал всю свою зарплату, он, кончено, может ужать свои расходы чтоб хватало на выплату процентов по кредиту, но как долго он сможет ограничивать своё привычное потребление - большой вопрос, а если при этом его даход расти не будет? а если при этом еда, одежда и т.п. будут дорожать?
б) Человек работает недостаточно долго, чтобы что-то скопить. Например, "молодой специалист". Тут тоже карьерные перспективы этого человека весьма туманны, что создаёт опасность неплатежей.
У нас так развлекался ВТБ-24, выдавая кредиты без первоначального взноса.
Незнаю как в штатах, а у нас в связи с тем, что указываеть в договоре не реальную цену покупки "нормальная" практика, была ещё такая развлекуха:
указать большую цену, получить кредит под эту цену, а разницу получить от продавца в виде "отката", этот откат может быть как роздан друзьям и знакомым у которых заняли на первоначальный взнос, ну может и на ремонт, что останется.
3. Пункт третий: секьюритзация.ни разу не секьюритизация и не деривативы. Банк даёт заёмщику деньги а в замен получает закладную на дом. Бумажку. Цена бымажки примерно равна задолженности заёмщика. И поку эта бумажка у банка, заёмщик сильно ограничен в правах на дом, например не может продать дом без разрешения банка. Эту бумажку банк может продать например другому банку или конторе какой. Но продавать закладные геморно, цена этой бумаги большая, а покупателю надо разбираться насколько заёмщик платежеспособен и сможет ли он эту закладную выкупить (тобишь погасить долг). Поэтому придумали вот что (я далее немного утрирую) некая богатая контора (например фани мэй или фреди мак) выкупает у банков кучу закладных допустим 100 штук, пусть по 200 тыс долларов за штуку (это закладные на дома как хороших так и не очень заёмщиков но это уже не важно) и выпускает (под залог этих закладных) 100000 облигаций. Т.е. цена одной облигации в 1000 раз меньше, чем цена одной закладной и равна 200 баксов. При этом из этих 100 тысяч облигаций: 80 тысяч - сверхнадёжные, а 20 тысяч - сверхрискованные. Т.е. если домовладельцы начинают банкротится то сначала прекращаются выплаты по сверхрисковым облигациям и только когда обанкротятся более 20% домовладельцев эмитент облигаций (фреди мак), перестанет платить по сверхнадёжным облигациям. Т.е. вот так смешали в кучу хороших и плахих владельцев и все риски поместили в сверхрисковые облигации. - это и есть так называемые (CDO).
Штука, надо сказать, - гениальная. Т.к. такие облигации стоят разумных денег и их рискованность известна, то их легко продавать и покупать - в отличии от закладных они более ликвидны, при этом покупателями и держателями таких облигаций могут быть те же банки, что продали закладную Фреди Маку.
Т.е. банк увеличил ликвидность своих активов и уменьшил рискованность, за скромную плату фреди маку. Теперь если вдруг банку срочно потребуется бабло то он легко на рынке может продать пачку облигаций: оптом и в розницу Улыбающийся.
Теперь смотрите допустим среди 1000 указанных выше закладных 40% закладные на дома сабпрайм заёмщиков, значит чтобы начались невыплаты по сверхнадёжным облигациям надо чтобы обанкротилось более 50% сабпрайм заёмщиков, что просто дофига. До этого порога страдают только держатели сверхрисковых облигаций, но они знали на что шли.
4. Передел собственности по-американски. Разговаривая о сабпрайме, хочешь не хочешь а придётся затронуть и эту тему.
Облигация имеет две цены: текущую рыночную и цену погашения. (рыночная всегда меньше цены погашения) Т.е. сколько бы облигация не стоила на рынке если у вас есть возможность дождаться срока погашения облигации то вы получите на руки её полную стоимость. Но на балансе банка облигации отражаются по рыночной цене. Т.е. если облигация на рынке подешевела в два раза, то банк обязан списать эту сумму. Но если он дождётся погашения облигации, то очень вероятно, что получит полную стоимость. Вот это то, что происходит сейчас с американсикими банками, хоть они и списывают десятки миллиардов, это не значит что они пролабали кучу бабла, если дождутся погашения, то впишут эти миллиарды обратно, а ещё и прибыль поимют некислую.
Фишка в том что дожаться погашения возможно не всегда, если мелкому среднему или даже крупному банку не имеющему доступа к кредитам ЦБ вдруг резко потребуется бабло, то он будет вынужден продавать облигации по текущей рыночной цене. И нести теперь уже самые настоящие потери, при этом эти облигации может скупить крупный банк (Аля ДжиПи Морган) дождаться погашения и неплохо навариться. Это очень старое известное обувалово мелких держателей облигаций крупными игроками, например такая схема описана в Финансисте Драйзера практически на первых страницах, а действие в книге происходит во второй половине 19 века Улыбающийся.
Таким образом например ДжиПи Морган имеющий доступ к кредитам ФРС поглотил недавно за треть цены Bear Stearns, при этом заёмщики более-менее исправно платят по долгам, ФредиМак и ФаниМэй исправно в итоге выплачивают купонные выплаты по облигациям, и погашают облигации срок погашения которых подошёл, всё крутится. И ДжиПи Морган показывает хорошую прибыль как раз за счёт захваченных за треть цены активов Bear Stearns. Такая вот петрушка, или точнее самое настоящий захват.
Итог.
Не стоит обольщаться списаниями американских банков - заёмщики пока платят более менее исправно, даже с учётом сабпраймщиков, списания банков пока не очено страшны, один банк списывает и поглащается другим, а тот дождётся погашения и впишет обратно Улыбающийся
Сабпрайм - это не ипотека для негров. В сабпрайм заигрались самые обычные американцы включая и главным образом средний класс:
1) надеявшиеся заработать на росте цен, и купившие для этих целей второй дом, иначе говоря "горе инвесторы" надеявшиеся сделать деньги из воздуха, обуть банки.
2) молодые специалсты практически без опыта работы
3) не такие молодые, но расчитывающие на рост доходов в будущём.
Ключвые признаки американского сабпрайма:
1) Нет первончального взноса
2) Первые несколько лет платятся только проценты, задолженность не уменьшается вовсе.
И ещё раз: заёмщики пока более-менее исправно платят по долгам.yannmar
@темы:
ликбез,
не моё,
USA Today,
США,
экономика
-
-
23.08.2008 в 14:38Допустим, какой-нибудь Сосьете Женераль захотел во Франции секьюритизировать портфель кредитов, выданных в России. Как это можно сделать? Создать во Франции «подставное юридическое лицо» (special purpose vehicle или SPV сокращенно) и продать ему на баланс этот портфель. Это может быть затруднительно из-за всяких трансграничных юридических заморочек. Тогда можно создать SPV в России, на баланс которого продать этот портфель, а это SPV эмитирует ноты, которые купит французское ПЮЛ (лень все время переключаться на латиницу Улыбающийся), которое в свою очередь эмитирует облигации для французской публики. Или отношения этих двух ПЮЛ могут быть оформлены как кредит российской конторе, а их может быть не 2, а больше (и может быть через третьи страны) – но все равно есть прямая связь (цепочка) между активом (кредитным портфелем) и публичными долговыми обязательствами, и это будет «натуральная» секьюритизация.
А теперь рассмотрим такую схему: Сосьете Женераль сам финансирует покупку портфеля российским ПЮЛ (дает ему кредит или покупает эмитированные облигации), а инструменты, эмитированные французским ПЮЛ, вкладываются в какие-нибудь супер-дупер инструменты с рейтингом ААА (для сохранения капитала), а вот облигации, эмитированные фр. ПЮЛ выпущены на условиях, что их поведение будет копировать поведение российского портфеля. Естественно, инвесторы захотят для таких инструментов более высокой доходности – и СЖ обещает им доплачивать разницу между доходностью ААА-портфеля и доходностью того портфеля автокредитов, из-за которого все это затеяли. По мере погашения автокредитов бумаги из ААА-портфеля будут продаваться и эти деньги пойдут в погашение облигаций. Но если будут потери по автокредитам, то СЖ изымет соотв. объем бумаг из ААА-портфеля в свою пользу. Т.о. риск СЖ равен нулю, а риск французских инвесторов точно отражает риск кредитного портфеля (есть еще риск того, что СЖ выполнит свое обещание, но мы здесь этим риском пренебрежем, как трением в школьных задачках по физике – и вообще такие схемы устраивают именно большие серьезные конторы, чей собственный риск невелик).
Вот это и есть синтетическая секьюритизация – когда «начальный» актив и «конечный» инвестор связаны обещанием.
Теперь пару слов о СДО: кому-то когда-то пришла в голову мысль провести секьюритизацию портфеля корпоративных облигаций – также нарезать их на транши (см. ссылку в начале поста) и продать разным инвесторам. При этом модель поведения такого портфеля гораздо более сложная по целому ряду причин. И здесь, как и в секьюритизации кредитного портфеля, есть проблема, о которой никто не говорит: проблема неадекватной доходности младшего транша (а может быть, и всех остальных).
Поначалу портфели облигаций составлялись физически (cash CDO), а потом портфели стали виртуальными – организаторы (эти самые крупные инвест-банки) просто составляли список из котировального листа, и получалось, что одна облигация входила в десятки, если не сотни СДО, т.е происходит мультипликация риска (в приведенном выше примере синтетической секьюритизации кредитного портфеля актив реально существовал, т.е. кол-во риска в системе не изменилось). Просто для информации: рынок структурированных долговых инструментов до кризиса был в 3 раза больше рынка корпоративного долга, причем именно за счет СДО – при том, что кол-во облигаций, на которых эти СДО строились, исчислялось всего несколькими сотнями… Первые звоночки прозвенели, когда грохнулись Энрон и Пармалат: очень многие СДО потеряли в рейтинге, но тогда это как-то тихо прошло… А потом эти умники стали включать в обеспечивающие портфели СДО ипотечные ценные бумаги и другие структурированные инструменты – таким же «виртуальным» способом, когда одна бумага входила в десятки портфелей. И когда пошли понижения рейтингов по этим бумагам, реакция на рынке СДО была просто лавинообразной. (Я уже не говорю о том, что смоделировать функцию вероятности дефолта/ожидаемых потерь для транша, обеспеченного смешанным портфелем корпоративных и «первичных» структурированных бумаг – задача, мягко выражаясь, нетривиальная, и мало кому из инвесторов под силу… А инвестировали в эти бумаги все кому не лень – мельчайшие пенсионные фондики, муниципальные и школьные фонды и т.п. – т.е. те, кто никоим образом не мог их оценить адекватно on a stand alone basis, не говоря уже о каких-то мультипликативных эффектах).
Вот меня во всем этом и волнует эффект мультипликации риска в экономике…
Спасибо всем, кто это Асилил